Sälja bostad med framtidsfullmakt

Fullmakten måste täcka den exakta rättshandlingen

Läs inte bara att fullmaktshavaren får ‘sköta ekonomin’. Kontrollera om bostad, fastighet, försäljning, avtal, lån, pant och kontakter med mäklare eller myndighet faktiskt ryms. En oklar standardtext kan stoppas av någon av aktörerna i processen.

Kontrollera också att framtidsfullmakten har trätt i kraft enligt lagen och sina egna villkor. Om domstolsprövning krävs måste den vara klar. En bank, mäklare, bostadsrättsförening eller Lantmäteriet kan behöva olika underlag för sina delar av affären.

• Vilken bostad eller typ av egendom omfattas?
• Får fullmaktshavaren ingå och fullfölja försäljningsavtal?
• Omfattas lån, pant och likvidhantering?
• Har villkor om domstol eller flera fullmaktshavare följts?

Jäv kan stoppa en affär trots tydlig fullmakt

Fullmaktshavaren har en lojalitetsplikt och får inte företräda fullmaktsgivaren när någon i jävskretsen är motpart eller kan ha motstridiga intressen. Jävskretsen omfattar bland annat fullmaktshavaren, hens make eller sambo och barn samt personer som fullmaktshavaren företräder.

Ett vanligt problem är en gemensamt ägd bostad där fullmaktshavaren själv är delägare eller där pris, villkor eller fördelning påverkar hens egna intressen. Lantmäteriet beskriver att en god man kan behöva utses för just den rättshandlingen. Försök inte skriva en intern familjeanteckning som ersättning för den oberoende företrädaren.

• Gemensamt ägande med fullmaktshavaren.
• Försäljning till fullmaktshavare eller närstående.
• Villkor som påverkar hjälparens egen ekonomi.
• Köp av någon som fullmaktshavaren också företräder.

Flera aktörer gör egna kontroller

Mäklaren behöver identifiera säljaren och företrädaren och förstå behörigheten. Banken hanterar lån, konton och likvid enligt sina säkerhetsrutiner. För en fastighet prövar Lantmäteriet inskrivningshandlingarna. För en bostadsrätt kan föreningen och köparens bank behöva dokumentation.

Be varje aktör tidigt ange sin checklista. Skicka inte originalet runt utan spårning och lämna inte mer medicinsk eller ekonomisk information än vad den säkra processen kräver. Om aktörernas besked skiljer sig ska juristen samordna frågan före kontrakt.

• Original och styrkt identitet.
• Bevis om ikraftträdande enligt handlingen.
• Ägaruppgifter och eventuella lån.
• Skriftligt besked om kompletteringar före avtal.

Försäljningen ska göras för fullmaktsgivarens intresse

Att en försäljning är praktisk för barnen är inte tillräckligt. Dokumentera varför bostaden säljs, vilka alternativ som övervägts, hur priset bedömts och hur personens boende och ekonomi skyddas efteråt. Samråd med fullmaktsgivaren ska ske så långt det är möjligt.

Spara värderingar, budlista, kontrakt, kostnader och redovisning av likviden. Pengarna ska hållas på fullmaktsgivarens konto och får inte blandas med familjens. Gåvor eller förskott på arv ska inte skapas genom ett lågt pris eller oklara avdrag.

• Oberoende marknadsvärdering.
• Dokumenterat skäl och alternativ.
• Spårbar försäljningslikvid.
• Plan för nytt boende och löpande kostnader.

Fortsättningen

Så går ni från osäkerhet till en kontrollerad väg

Målet är inte att hitta det bredaste dokumentet. Målet är att använda minsta behörighet som faktiskt räcker och att låta rätt aktör bekräfta den innan något oåterkalleligt görs.

Ta med till den juridiska genomgången

Samla fakta men fatta inga försäljningsbeslut innan rådgivaren har granskat helheten.

• Framtidsfullmakten och underlag om ikraftträdandet.
• Lagfart eller bostadsrättsuppgifter och ägarandelar.
• Lån, pant, samägande och planerad köpare.
• Relationer mellan fullmaktshavare, ägare och köpare.
• Värdering, personens boendeplan och ekonomiska behov efter försäljningen.

Vanliga misstag – och vad du kan göra i stället